La normativa sulle locazioni
La legge di Dubai n. 26 del 2007, entrata in vigore il 1° marzo 2008, regola i rapporti tra locatori e conduttori.
La legge affronta analiticamente tutti i diritti ed i doveri delle parti, specificandone i contenuti e l’estensione.
Tale legge è stata poi integrata e in alcuni punti modificata dalla legge n. 33 del 2008.
I punti salienti della normativa attualmente in vigore in tema di rapporti di locazione sono i seguenti:
- Le leggi citate regolano le locazioni di tutti i tipi di immobili in Dubai, sia residenziali che commerciali, compresi gli hotel
- Il contratto di locazione deve avere la forma scritta a pena di nullità e deve specificare i dettagli della proprietà, la durata e l’importo del canone
- Tutti i contratti di locazione devono essere registrati presso il Real Estate Regulatory Agency (RERA). Se non sono registrati, in caso di controversie, non potranno essere sottoposti all’esame del RERA o di qualsiasi altra autorità
- Se il conduttore continua ad occupare l’immobile una volta scaduta la locazione senza obiezioni da parte del locatore, il contratto di locazione si intenderà tacitamente rinnovato alle medesime condizioni e per un uguale periodo, o per un anno se il periodo era inferiore
- Un contratto di locazione non può essere terminato unilateralmente, salvo casi specifici definiti dalla Legge
- Qualsiasi contratto di sublocazione termina alla data di cessazione del contratto principale, salvo che le parti abbiano previsto diversamente
- Il canone può essere aumentato e le condizioni contrattuali modificate ogni anno, naturalmente nel rispetto di quanto stabilito annualmente dal governo in tema di tetto degli affici (rent cap)
- Qualora sia ammesso l’aumento del canone, tale aumento è comunque soggetto al tetto prefissato dal Governo (rent cap). Per l’anno 2009, è stato stabilito che non vi possono essere aumentati di canone, purché l’affitto del 2008 fosse al di sotto della percentuale del 25% della media dei canoni
- Se il contratto nulla prevede al riguardo, i pagamenti del canone devono essere fatti in quattro rate annuali anticipate
- Al momento del rinnovo o dell’estensione della durata del contratto di locazione, le parti possono accordarsi su un nuovo importo a titolo di canone. Se le parti non trovano un accordo ed il contratto deve proseguire, spetterà al Rent Commitee individuare l’importo del canone tenendo conto dei valori medi applicati nella medesima zona
- Se una delle parti non intende rinnovare il contratto o intende modificare le condizioni del contratto, deve darne avviso all’altra non meno di 90 giorni prima dalla scadenza
- Il locatore ha diritto di sciogliere anticipatamente il contratto solo nei casi previsti dalla legge
- Possono essere concessi in locazione anche locali non terminati ed il conduttore è responsabile della conclusione dei lavori
- Il locatore può non rinnovare il contratto alla scadenza solo in casi particolari, fra i quali l’ipotesi in cui intende adibire l’immobile ad abitazione di un parente. In questo caso deve comunque avvisare il conduttore almeno 90 giorni prima dalla scadenza
- Il trasferimento della proprietà del bene non determina l’interruzione del contratto di locazione, che prosegue con il nuovo proprietario, sempreché il contratto abbia una durata prefissata.
- Ogni comunicazione dal locatore al conduttore relativa a rilascio dell’immobile deve essere fatta mezzo di un Notaio Pubblico o raccomandata a.r.
- Qualora il proprietario abbia ottenuto il rilascio dell’immobile sul presupposto che lo doveva adibire a scopi personali, non potrà concederlo nuovamente in locazione per un periodo di due anni se si tratta di proprietà residenziali e per un periodo di tre anni se si tratta di proprietà commerciali
