Studio Legale a Dubai e Abu Dhabi
News
21.12.2010
In un recente articolo pubblicato su un noto quotidiano del Golfo sono state riportate alcune considerazioni di esperti locali circa la responsabilità degli amministratori che gestiscono le società costruttrici di immobili che meritano di essere riproposte in questa sede.
Si sostiene infatti che i manager di queste società non dovrebbero essere troppo fiduciosi sul fatto di essere protetti dalla regola secondo cui nelle società LLC (limited liability companies) da loro amministrate i soci rispondono solo nei limiti delle quote possedute.
Difatti, la legge prevede espressamente una responsabilità degli amministratori delle LLC per cattiva gestione della società e quindi non sono da escludersi ipotesi in cui gli stessi siano ritenuti responsabili per le decisioni assunte in relazione alla costruzione di un immobile mai giunto a compimento.
A Dubai sono sempre più numerose le società costruttrice che, per ragioni finanziarie, non sono più in grado di costruire l’immobile promesso. Rendendosi inadempienti ai proprio obblighi contrattuali, è altamente probabile che tali società verranno presto messe in stato di liquidazione e poi – quasi inevitabilmente - dichiarate fallite.
Si porrà quindi la questione del perché tali società non abbiano onorato gli impegni assunti con gli acquirenti, che spesso hanno versato già ingenti acconti sul prezzo dell’immobile costruendo.
Verranno poste domande precise agli amministratori i quali dovranno dimostrare di aver assunto decisioni legittime e conformi alla legge, documentando tutti i movimenti di denaro effettuati dalla società.
Dato che molte società costruttrici inadempienti si trovano già attualmente in stato di incapienza, è probabile che i creditori della società cercheranno di rivalersi sugli amministratori, anch’essi responsabili verso i terzi in caso di mala gestio.
Secondo il diritto emiratino, infatti, gli amministratori rispondono con il proprio patrimonio allorché abbiano posto in essere atti fraudolenti, abbiano violato la legge o lo statuto o abbiano gestito in modo non corretto la società. E’ quindi possibile che i creditori denuncino gli amministratori poiché non hanno assunto le decisioni più idonee a garantire un corretto uso dei soldi ricevuti dalla società ed a mantenere trasparenti e bilanciati i conti sociali, tanto più in un periodo così delicato quale quello attuale, che richiedeva un’attenzione ancora maggiore nella gestione della società.
Molti investitori vogliono sapere che fine hanno fatto i soldi versati e destinati alla costruzione del progetto. Le domande che potranno porsi sono, fra le altre, le seguenti: hanno i manager speso i soldi per un’attività di marketing eccessiva e non giustificata, tanto da renderla irragionevole? Hanno gli amministratori usato i fondi solamente per il progetto? hanno agito entro i limiti dei loro poteri? Alla luce di tali questioni, gli acquirenti (specialmente coloro con le sufficienti risorse finanziarie) potranno valutare l’opportunità di estendere le loro azioni giudiziali anche nei confronti degli amministratori che non hanno mantenute le promesse fatte o si sono comportati in maniera scorretta.
Va poi osservato che anche se i costruttori sono delle società off-shore (a cominciare da quelle costituite nella Free Zone di Jebel Ali), i relativi amministratori possono comunque essere chiamati a rispondere del loro operato davanti ai Tribunali emiratini poiché la norme locali circa la responsabilità degli amministratori si applicano anche alle società straniere (quindi anche alle società off-shore) che esercitano la loro attività principale all’interno degli Emirati o che ivi vi hanno la sede sociale.
