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Il Governo di Dubai nel 2007 ha emanato la Legge n.8 denominata “Escrow accounts of real estate development”.
Qual'è la novità della Legge?
La Legge ha creato un nuovo strumento di “garanzia” per gli acquirenti di immobili non ancora costruiti o in corso di costruzione (c.d. off-plan units).
Secondo le finalità della Legge, per unità immobiliare off-plan si intende una parte divisa di un progetto immobiliare in costruzione.
La Legge prevede uno specifico schema giuridico per tutelare il compratore che versa gli acconti di prezzo al costruttore:
In altri termini, l’escrow account è un deposito di fondi presso una terza parte indipendente (escrow agent).
Tale ente riceve specifiche istruzioni sul come e quando i fondi devono essere liberati.
L’escrow è pertanto un accordo giuridico che permette alle parti di eseguire i rispettivi obblighi contrattuali senza litigi.
L’agente escrow trattiene le somme ricevute sul conto escrow e le rilascia al beneficiario una volta verificatisi determinati eventi futuri, o l’adempimento di determinati obblighi contrattuali.
Va detto che il conto escrow è un meccanismo standard utilizzato già da anni in molti paesi.
Per esempio, negli USA l’acquirente di immobili affida fiduciariamente il prezzo della compravendita ad un avvocato il quale lo trattiene in uno speciale “trust account”.
La somma viene poi trasferita al venditore una volta emesso il certificato che dimostra l’avvenuta costruzione dell’immobile e che la proprietà è stata trasferita all’acquirente.
A chi si applica la Legge?
In conformità a quanto stabilito dall’art. 3, la Legge sull'escrow account si applica solo ai costruttori che vendono unità off-plan e ricevono pagamenti dall’acquirente prima del completamento dell’opera.
Qual è lo scopo principale della legge?
La Legge si inserisce nel progetto delineato dal governo di Dubai di attirare un numero sempre maggiore di acquirenti stranieri di unità immobiliari.
Prima dell’emanazione della Legge, infatti, poteva accadere che alcuni costruttori interrompessero il processo di costruzione creando notevoli ritardi e così provocando rilevanti danni agli acquirenti.
Inoltre, in precedenza l’acquirente correva il rischio che costruttori stranieri vendessero le unità e lasciassero il paese senza completare l’opera.
La Legge mira anche a risolvere queste situazioni ed a incrementare quindi la confidenza nel settore immobiliare di Dubai.
Quali sono le regole relative alla pubblicità per la vendita di unità off-plan?
Come stabilito nell’art. 5 della Legge, i costruttori non posso promuovere e pubblicizzare (anche partecipando a fiere) la vendita di unità off-plan a meno che non siano stati autorizzati per iscritto dal DLD.
Quali sono i requisiti per vendere di unità off-plan?
Tutti i costruttori intenzionati a vendere unità off-plan devono essere registrati presso il DLD.
Inoltre, devono ottenere una specifica approvazione dal DLD per ogni singolo progetto immobiliare.
Per ottenere tale approvazione, il costruttore deve consegnare al DLD i seguenti documenti:
Quale è il procedimento per creare un conto escrow?
Per ogni progetto immobiliare il costruttore deve aprire un conto corrente bancario specifico presso una delle banche accreditate degli Emirati.
Tal conto deve essere utilizzato solo per quello specifico progetto.
Il conto escrow si crea in base ad un accordo scritto fra la banca (escrow agent) ed il costruttore, di cui una copia deve essere depositata presso il DLD.
Questo accordo disciplina l’operatività del conto e specifica i diritti e gli obblighi delle parti.
Si deve evidenziare che in base all’art. 9 della Legge i creditori del costruttore non possono aggredire in alcun modo (pignoramento o sequestro) alcuna somma presente sul conto escrow.
Quale è il modo di funzionamento del conto?
Viene previsto un gestore del conto, normalmente un funzionario della banca, che verifica l'operatività del conto e rilascia i soldi al costruttore in conformità alle condizioni contrattuali.
Prima di ogni versamento di denaro al costruttore, il manager richiede allo stesso un certificato emesso da un ingegnere che deve certificare che un certo stadio di costruzione è stato raggiunto e che il prossimo stadio è in corso d’esecuzione.
Una volta ricevuto tale certificato, il manager informerà il DLD della sua intenzione di rilasciare il pagamento.
In base all’art. 11 della Legge, la Banca deve fornire regolarmente al DLD degli estratti conto indicanti le somme accreditate ed addebitate sul conto escrow.
Inoltre, il DLD può in ogni momento richiedere alla banca di fornire i documenti che considera necessari per la valutazione dell'operatività del conto.
Il DLD ha poi il diritto di nominare un soggetto terzo al fine di verificare e controllare contabilmente tali documenti.
In base all’art. 12 della Legge, l’acquirente di unità off-plan ha sempre il diritto di esaminare gli estratti conto predisposti dalla Banca.
Vi sono ulteriori garanzie previste dalla Legge a favore dell’acquirente?
L’art. 14 della Legge stabilisce che al completamento del progetto la banca deve trattenere il 5% del valore del conto per il periodo di un anno al fine di poter provvedere alla riparazione di qualsivoglia difetto della costruzione (idraulico, elettrico, etc.).
Vi sono ulteriori garanzie previste dalla Legge a favore dell’acquirente?
In caso di sopravvenuta impossibilità di completare la costruzione da parte del costruttore, interviene il Dubai Land Department che consulta l’escrow agent e può decidere o di far completare ad altri costruttori l’opera o di far restituire agli acquirenti le somme già versate.
Quali sono le sanzioni in caso di violazione?
E' prevista una multa fino ad AED 100.000 ed anche la prigione per dichiarazioni false o per l’esercizio dell’attività senza essere registrati presso il DLD.
Inoltre, un costruttore che ritarda senza alcuna legittima ragione l’inizio dei lavori per più di 6 mesi dopo aver ottenuto l’approvazione del DLD sarà cancellato dal registro dei costruttori.
Si deve osservare che attualmente le licenze per costruire e vendere proprietà sono concesse dal DLD solo a cittadini degli Emirati Arabi Uniti o dei paesi appartenenti al GCC.
Sicché, gli investitori stranieri che hanno la proprietà di un appezzamento di terreno devono tuttora accompagnarsi con una società locale al fine di ottenere una licenza ed il diritto di costruire sul terreno; il che costituisce un enorme deterrente per limitare l’accesso al mercato di costruttori di modeste dimensioni.
Peraltro, sebbene l’art. 17 della Legge indichi il termine entro cui i lavori devono essere iniziati, non ci sono regole che possano evitare ritardi nel completamento dell’opera, il che potrebbe creare ingenti danni agli acquirenti.
Risulta quindi di fondamentale importanza acquistare da costruttori di comprovata esperienza.
In definitiva, la Legge sull’escrow account è un passo in avanti decisivo per raggiungere l'obiettivo di aumentare la confidenza degli investitori sul mercato immobiliare di Dubai poiché gli acquirenti sono ora salvaguardati contro ogni potenziale abuso dei costruttori sull’utilizzo dei fondi versati prima della consegna delle unità immobiliari.
