Il Decreto n°6 del 2010
E’ stato finalmente pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il Decreto n. 6/2010, che introduce, a partire dal 14 febbraio 2010, alcune modifiche e chiarimenti a quanto statuito nella Legge n. 13 del 2008 in tema di vendite di unità immobiliari in corso di costruzione (c.d. vendite off-plan).
Il nuovo decreto era molto atteso dagli operatori del settore immobiliare e dagli acquirenti di unità off-plan poiché la legge n. 13/2008 era stata lacunosa su molte questioni e non aveva preso in considerazione aspetti assai delicati dei rapporti tra costruttore ed acquirente.
In questo commento verranno esposti i punti salienti della nuova normativa, che possono essere così sintetizzati:
1. In tema di autorizzazione a vendere
- Il decreto conferma che il costruttore deve inviare la domanda di registrazione della vendita nell’apposito registro istituito presso il Dubai Land Department (DLD) entro 60 giorni dalla conclusione del contratto, ma precisa che qualora la domanda venga depositata successivamente la registrazione è pur sempre valida, ma il costruttore è tenuto al pagamento di una sanzione.
Questa disposizione mira chiaramente a tutelare i costruttori poiché sono stati numerosi i casi in cui gli acquirenti avevano iniziato vertenze giudiziarie per chiedere la nullità del contratto di compravendita proprio sul presupposto che la registrazione dell’operazione era avvenuta oltre i 60 giorni prescritti dalla legge (tali azioni traevano origine dal precedente favorevole reso nella vertenza “Mirzin”).
- I costruttori possono vendere unità off-plan solo dopo aver ottenuto il certificato ed aver preso materialmente possesso del terreno e dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni dalle autorità competenti.
- Le vendite di unità immobiliari off-plan relative a progetti che non stati completamente approvati sono nulle.
- I parcheggi e tutte le pertinenze devono essere preregistrati insieme alle relative unità immobiliari.
2. In tema di rapporti con gli agenti immobiliari (brokers)
- I costruttori che vogliono vendere le unità attraverso l’opera di agenti immobiliari devono concludere un apposito contratto solo con i brokers registrati presso il Dubai Land Departmet e devono depositare il contratto presso tale ente.
- Qualora il broker riceva dall’acquirente somme relative al progetto è tenuto a versarle subito sul conto escrow senza poter trattenere alcunché, ivi comprese le sue provvigioni, che potranno essere pagate solo in un secondo momento. Qualsiasi diversa disposizione è nulla.
3. In tema di trasferimento finale dell’unità
- A meno che non sia diversamente stabilito nel contratto, il costruttore non può rifiutarsi di trasferire l’unità se l’acquirente ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni contrattuali anche se l’acquirente risulta debitore di somme verso il costruttore per rapporti diversi da quello di compravendita (si pensi all’ipotesi in cui il costruttore sostiene di aver diritto ad acconti relativi alle spese di amministrazione condominiale).
- Se per qualsiasi ragione il costruttore o il master developer si rifiutano di registrare l’unità in nome dell’acquirente, sebbene lo stesso abbia adempiuto a tutte le sue obbligazioni, il DLD può procedere autonomamente o su richiesta dell’acquirente alla registrazione dell’unità.
- Modificando sul punto quanto statuito dalla Legge n. 13/2008, il Decreto n. 6/2010 permette alle parti di stabilire nel contratto che il costruttore possa aver diritto ad ottenere un’integrazione del prezzo qualora l’unità – al termine della costruzione – risulti più grande di quanto indicato nel contratto di compravendita. Parimenti a quanto previsto nella Legge n. 13/2008, il Decreto n. 6/2010 conferma che il costruttore deve ridurre il prezzo proporzionalmente qualora la superficie dell’unità risulti inferiore (con un margine di tolleranza del 5%) a quanto stabilito nel contratto.
- Il costruttore deve provvedere al pagamento della rispettiva quota di imposta di trasferimento dell’unità, a meno che il contratto non disponga diversamente.
4. In merito alla risoluzione del contratto da parte del costruttore per inadempimento del compratore
- Il Decreto n. 6/2010 individua una procedura per risolvere il contratto di compravendita in caso di inadempimento del compratore che non richiede più l’intervento del Dubai Land Department. Ora il costruttore può
autonomamente inviare al compratore la lettera di intimazione di risoluzione del contratto, mettendo in copia il DLD,
dando un termine di grazia non inferiore a 30 giorni per rimediare all’inadempimento (ossia per pagare quanto dovuto in
base al piano dei pagamenti approvato dal RERA). Le somme che il costruttore può richiedere/trattenere sono specificate
come segue:
- qualora la costruzione abbia raggiunto l’80%, adesso il costruttore non è più obbligato a vendere all’asta
l’unità dell’acquirente inadempiente, ma può optare per richiedere/trattenere fino al 40% del valore dell’unità
stabilito in contratto;
- qualora la costruzione abbia raggiunto il 60%, il costruttore può richiedere/trattenere fino al 40% del valore
dell’unità stabilito in contratto;
- qualora la costruzione sia stata iniziata ma non abbia ancora raggiunto il 60%, il costruttore può
richiedere/trattenere fino al 25% del valore dell’unità stabilito in contratto;
- qualora la costruzione non sia ancora iniziata per ragioni non dipendenti dal controllo del costruttore,
quest’ultimo può trattenere fino al 30% di quanto pagato dall’acquirente.
- Qualora il compratore sia inadempiente e la costruzione ha raggiunto un livello di avanzamento superiore
agli acconti pagati, il costruttore può non solo chiedere la risoluzione del contratto trattenendo quanto ricevuto, ma può
anche chiedere la condanna del compratore al pagamento della differenza dovuta secondo le percentuali di cui sopra. Questa
previsione potrebbe rappresentare una preoccupazione per gli acquirenti che hanno deciso di abbandonare il progetto per
ragioni di carattere commerciale ma che non hanno raggiunto i livelli di pagamento sopra elencati.
- Una volta risolto il contratto, il costruttore deve restituire l’eventuale differenza dovuta all’acquirente
entro 1 anno dalla risoluzione od entro 60 giorni dalla vendita all’asta dell’unità.
- Il Decreto precisa che il costruttore che non ha iniziato ancora il progetto non può trattenere il 30% di
quanto pagato dall’acquirente a meno che non provi di aver adempiuto le sue obbligazioni e che il progetto non è partito per
ragioni non dipendenti dal suo controllo o da negligenza.
- Per determinare lo stato di avanzamento dei lavori ai fini della risoluzione del contratto deve essere
predisposta una relazione tecnica da parte di uno specialista incaricato dal DLD che deve specificare i lavori eseguiti
dopo aver ispezionato il cantiere.
- L’attività di livellamento e di installazione delle infrastrutture del cantiere rappresentano prova
dell’inizio dei lavori.
5. In merito alla risoluzione del contratto da parte del compratore
- Il decreto n. 6/2010, per la prima volta, attribuisce espressamente al compratore il diritto di risolvere
il contratto per inadempimento del costruttore, seppur precisando che tale diritto deve essere esercitato in Tribunale
(mentre il costruttore può risolvere il contratto senza intervento del Giudice). In particolare, il compratore può chiedere
al Tribunale di risolvere il contratto nelle seguenti ipotesi:
- se il costruttore si rifiuta di consegnare il contratto definitivo di compravendita senza una giustificazione
ritenuta valida dal DLD;
- se il costruttore non lega le rate di pagamento al piano di avanzamento dei lavori approvato dal DLD;
- se il costruttore modifica in modo significativo le caratteristiche dell’unità così come enunciate nel contratto
(si pensi al layout, alla posizione, alle dimensioni, etc.);
- se l’unità si dimostra inutilizzabile per difetti strutturali del progetto;
- in tutte gli altri casi previsti dalla legge.
- Qualora il compratore sia inadempiente e la costruzione ha raggiunto un livello di avanzamento superiore
agli acconti pagati, il costruttore può non solo chiedere la risoluzione del contratto trattenendo quanto ricevuto, ma può
anche chiedere la condanna del compratore al pagamento della differenza dovuta secondo le percentuali di cui sopra. Questa
previsione potrebbe rappresentare una preoccupazione per gli acquirenti che hanno deciso di abbandonare il progetto per
ragioni di carattere commerciale ma che non hanno raggiunto i livelli di pagamento sopra elencati.
- Una volta risolto il contratto, il costruttore deve restituire l’eventuale differenza dovuta all’acquirente
entro 1 anno dalla risoluzione od entro 60 giorni dalla vendita all’asta dell’unità.
- Il Decreto precisa che il costruttore che non ha iniziato ancora il progetto non può trattenere il 30% di
quanto pagato dall’acquirente a meno che non provi di aver adempiuto le sue obbligazioni e che il progetto non è partito per
ragioni non dipendenti dal suo controllo o da negligenza.
- Per determinare lo stato di avanzamento dei lavori ai fini della risoluzione del contratto deve essere
predisposta una relazione tecnica da parte di uno specialista incaricato dal DLD che deve specificare i lavori eseguiti
dopo aver ispezionato il cantiere.
- L’attività di livellamento e di installazione delle infrastrutture del cantiere rappresentano prova
dell’inizio dei lavori.
6. In merito alla cancellazione del progetto da parte del costruttore
- Secondo il decreto, sono da considerarsi “ragioni non dipendenti dal controllo del costruttore” le seguente
ipotesi:
- quando le autorità riprendono possesso del plot ove deve sorgere la costruzione per ragioni di pubblico;
- quando le autorità bloccano i lavori per ragioni di ripianificazione (si pensi alla Palma di Jebel Ali);
- se vengono trovati cavi, condutture, etc. nel terreno;
- se il master developer modifica la posizione e/o i confini del progetto in modo tale da impedire al
costruttore di eseguire le sue obbligazioni nei confronti degli acquirenti (ossia non è in più grado di
costruire);
- in tutte le altre ipotesi stabilite dal Dubai Land Department.
- Sono invece considerate ipotesi di negligenza da parte del costruttore le seguenti ipotesi:
- ritardi nel prendere possesso del terreno o di ottenere le autorizzazioni senza alcun valido motivo;
- la vendita delle unità prima di aver ottenuto le autorizzazioni dal master developer;
- ritardi nell’ottenere approvazione scritta delle planimetrie dei progetti;
- ritardi nel fare quanto necessario per iniziare i lavori;
- il non fornire al Land Department le informazioni necessarie per approvare il progetto;
- il non registrare il progetto presso il Land Department;
- il non comunicare al Land Department tutti i dati finanziari relativi al progetto;
- ogni altra ipotesi stabilita dal Land Department.
7. In merito alla cancellazione del progetto da parte del Dubai Land Department
- Il DLD può cancellare il progetto sulla base di un rapporto tecnico nei seguenti casi:
- quando il costruttore, pur dopo aver ricevuto tutte le autorizzazione, non inizia il progetto senza una
giusta causa;
- quando il costruttore ha violato l’art. 16 della legge n. 8 del 2007 in tema di conto di garanzia (Escrow Account);
- se il DLD ritiene che il costruttore non abbia l’effettiva volontà di portare a termine il progetto;
- se il terreno su cui dovrebbe sorgere il progetto viene requisito dall’Autorità a causa di inadempimenti
posti in essere dal costruttore nei confronti del master developer;
- quando il terreno su cui dovrebbe sorgere il progetto subisce una modificazione di destinazione da parte dell’autorità;
- se il costruttore non inizia a costruire a causa di grave negligenza;
- quando il costruttore dichiara di non voler iniziare la costruzione per ragioni che vengono ritenute accettabili dal DLD;
- quando il costruttore dichiara fallimento;
- in ogni altra ipotesi stabilita dal DLD.
- Il costruttore può impugnare la decisione del Dubai Land Department di cancellazione entro sette giorni
dalla notifica ed il DLD deve decidere nei sette giorni successivi. Qualora l’impugnazione sia accolta il DLD specificherà
tutte le condizioni a cui dovrà attenersi il costruttore per riprendere i lavori.
8. In merito alla restituzione delle somme all’acquirente in caso di cancellazione del progetto
- Se nel conto escrow non vi sono fondi sufficienti per soddisfare i diritti degli acquirenti, il costruttore
deve restituire la differenza dovuta entro 60 giorni dalla cancellazione, a meno che la scadenza non sia prorogata dal DLD.
- Se il costruttore non restituisce le somme dovute all’acquirente in caso di cancellazione del progetto,
il DLD è legittimato a prendere tutte le più opportune iniziative per proteggere i diritti degli acquirenti, compreso il
trasferire la vertenza davanti all’organo giurisdizionale competente.
- Una volta cancellato il progetto da parte del DLD, quest’ultimo dovrà:
- predisporre una relazione tecnica in cui saranno indicate le ragioni della cancellazione;
- notificare la decisione al costruttore;
- incaricare un revisore dei conti che, a spese del costruttore, dovrà accertare la situazione finanziaria
del progetto, le somme pagate al costruttore ed accreditate nel conto di garanzia e le somme prelevate dal
costruttore;
- chiedere al gestore del conto escrow o al costruttore, nel caso di somme dallo stesso prelevate dal conto
escrow, di rimborsare le somme depositate nel conto entro 14 giorni dalla data di cancellazione.
- Qualora le somme depositate nel conto escrow siano insufficiente, il costruttore deve restituire quando
dovuto agli acquirenti entro 60 giorni dalla cancellazione a meno che il DLD non accordi una proroga.
- Qualora il costruttore non restituisca quanto dovuto all’acquirente, il DLD può assumere ogni iniziativa
necessaria a tutelare gli interessi degli acquirenti, ivi compreso la richiesta di intervento dell’autorità giudiziaria
competente.
9. In merito al ruolo del DLD in caso di controversie
- Il Dubai Land Department ha l’autorità di svolgere il ruolo di mediatore nelle controversie tra acquirenti
e costruttori allo scopo di mantenere in vita il rapporto. Il DLD ha inoltre il potere di proporre alle parti qualsivoglia
soluzione che possa portare ad una soluzione amichevole della vertenza. L’eventuale conciliazione deve essere formata per
iscritto e sottoscritta da tutte le parti ed una volta approvata dal DLD assumerà forza vincolante.
