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7 febbraio 2013
Oggi i proprietari di immobili a Dubai che intendono porre in locazione le loro unità devono affrontare una serie di ostacoli e problemi,
che non sono certo insormontabili ma richiedono pure sempre attenzione. Qui di seguito cercheremo di individuare tali criticità, indicando
le migliori soluzioni attualmente praticabili per superarle.
Occorre anzitutto ricordare che a Dubai i contratti di locazione hanno di regola durata annuale, rinnovabile automaticamente in assenza di
disdetta. Il canone di locazione può essere determinato liberamente ed in caso di rinnovo, in relazione all’eventuale richiesta di aumento,
vigono una serie di regole che si basano su un “indice medio” dei canoni di locazione stabilito dal RERA (ossia l’autorità che sovrintende
la proprietà immobiliare a Dubai).
Il pagamento dell’affitto avviene usualmente mediante uno o più assegni postdatati, consegnati all’inizio del periodo annuale di locazione.
Spesso, a fronte della consegna di un solo assegno postdatato comprendente tutto il canone annuale, il proprietario accetta di praticare
uno sconto sull’affitto.
Va poi ricordato che a Dubai è di norma vietato dare in subaffitto l’immobile locato senza il permesso del proprietario, ma nella pratica
spesso tale regola non viene rispettata.
La gran parte degli immobili concessi in locazione a Dubai appartengono a soggetti stranieri per cui la gestione dell’affitto viene affidata
a società, se non addirittura a persone fisiche, residenti a Dubai.
Spesso questi soggetti, che il più delle volte operano solo in forza di una generica procura, incassano direttamente sul loro conto corrente
gli assegni dell’affitto, con l’impegno di trasferire poi l’importo dovuto al proprietario, detratte le loro competenze. Non solo. E’ frequente
che questi soggetti stipulino un primo contratto di locazione con il proprietario, di modo da apparire quali parte del contratto, e poi
concludono un secondo contratto di sublocazione con l’inquilino effettivo, che quindi versa loro il fitto senza nemmeno conoscere il nome
dell’effettivo proprietario dell’unità locata.
Negli ultimi mesi si sono però verificati una serie di abusi di notevoli dimensioni che hanno messo in luce tutti i pericoli insiti in questo
modo di gestire le locazioni immobiliari a Dubai.
E’ infatti avvenuto che alcune società e persone fisiche, prive dei requisiti richiesti dalla legge e dal RERA, avessero ricevuto mandato dai
proprietari stranieri di mettere in affitto le loro unità.
Sennonché questi soggetti, dopo aver concluso a loro nome il contratto di affitto con l’inquilino e dopo aver incassato gli affitti pagati in
anticipo, sono fuggiti all’estero senza trasferire i canoni incassati ai proprietari, i quali hanno poi cercato di richiedere nuovamente il
pagamento agli inquilini, minacciandoli di sfrattarli dalle abitazioni.
Per questo motivo le autorità locali sono intervenute ribadendo anzitutto che tutti coloro che intendono operare quali società di gestione
immobiliare e gestire quindi direttamente i soldi dei clienti (Property Management Company), debbono costituirsi sotto forma di società emiratina
e richiedere anzitutto un’apposita licenza al Dubai Economic Development e quindi una licenza al RERA.
L’esercizio dell’attività di property management senza la licenza è attività illegale che dà luogo anzitutto a sanzioni pecuniarie.
Per ottenere la licenza RERA è necessario avere uno sponsor locale e ottenere una fideiussione bancaria di AED 10.000.000 (circa due milioni di
euro) o avere proprietà immobiliari intestate per tale valore, ed allora basta una fideiussione di AED 5.000.000.
Il RERA tiene una banca-dati con l’elenco di tutte le società a cui è stata rilasciata la licenza e le parti del rapporto di locazione hanno il
diritto di chiedere agli incaricati della società di Property Management di esibire un tesserino di riconoscimento, indicante il numero di licenza
RERA.
Proprio per scongiurare il rischio di futuri abusi, il RERA ha avuto modo di indicare gli elementi che i proprietari dovrebbero considerare
allorché si affidano ad una società di gestione immobiliare per mettere in affitto il loro immobile. Essi dovrebbero:
Detto questo, è necessario però evidenziare che secondo gli esperti del diritto delle locazioni l’unico sistema sicuro che devono adottare sia
i proprietari che gli inquilini per evitare abusi è quello di operare fra di loro direttamente, ovvero fare in modo che gli assegni siano intestati
al proprietario e dallo stesso subito incassati ed i contratti firmati direttamente dalle parti, o da loro procuratori autorizzati a rappresentarli.
In altri termini, il proprietario dovrebbe avere un conto corrente acceso presso una banca locale ove possano essere incassati, da lui direttamente
o a mezzo di un suo procuratore speciale, gli assegni emessi a suo nome dall’inquilino.
Inoltre, è importante che il contratto di locazione sia intestato a nome delle parti e che nessuna di esse sia la società di gestione, e che il
contratto vieti espressamente il subaffitto.
In questo modo si scongiura il rischio che vi sia un subaffitto operato ad insaputa del proprietario, come nel caso in cui il primo inquilino
risulti la società di gestione che poi procede a subaffittare l’unità all’inquilino effettivo.
Di certo, in questo modo potrebbe venire meno il sistema delle “rendite garantite” promesse da società di gestione o intermediazione immobiliare,
anche non emiratine, ma occorre però considerare che spesso queste rendite, in realtà, non sono mai state corrisposte correttamente ai proprietari,
mentre la società di gestione ha incassato sul proprio conto i canoni dagli inquilini.
In altri termini, idealmente il ruolo della società di gestione dovrebbe essere solo quello di occuparsi dell’individuazione del potenziale
inquilino o acquirente dell’unità.
Il proprietario – qualora ne avesse la necessità – dovrebbe affidarsi a società di consulenza che lo assistano e lo supportino nei rapporti con
l’inquilino e con tutte le varie autorità (RERA) e enti (condominio, developer, società di servizi, etc.), ma evitando di affidare alle stesse anche
la gestione dei soldi e dei pagamenti concernenti l’immobile ed impedendo loro di essere parte diretta del contratto di locazione.
Sempre per portare trasparenza nel mercato immobiliare, si segnala poi che i contratti di locazione devono oggi essere registrati presso un
apposito elenco tenuto dal RERA, denominato Ejari. Solo a seguito della registrazione Ejari dovrebbe essere possibile ottenere, per esempio,
il rilascio del visto di lavoro e gli allacciamenti alle utenze (Luce, telefono).
La registrazione può essere effettuata dal proprietario o dall’inquilino o da soggetti autorizzati dal RERA, che devono aver frequentato un
previo corso di formazione.
Infine, si segnala che sempre il RERA ha istituito un nuovo sistema telematico di pubblicità degli immobili posti in vendita o in affitto,
denominato Simsari. Tali sistema dovrebbe evitare i falsi o ripetuti annunci di locazione o di vendita presenti ora su molti siti specializzati
del settore.
Solo i broker autorizzati potranno inserire annunci sul Simasari e ciascuna proprietà avrà uno speciale numero identificativo che eviterà che
l’annuncio possa essere presentato ripetutamente ed in modo differente.
Per concludere, informiamo che il nostro studio legale opera in stretto collegamento con una società di consulenza che è specializzata
nell’affiancare ed assistere i proprietari che intendono porre in affitto il loro immobile a Dubai, applicando il metodo operativo sopra riassunto
che consente di evitare gli abusi e i pericoli descritti e che permette al proprietario di avere sempre il controllo diretto del proprio investimento.
(7 febbraio 2013)
